国家税务总局关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见
国家税务总局
国家税务总局关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见
国税函〔2008〕309号
江苏、浙江、重庆、青岛省（市）财政厅（局）、地方税务局，北京、辽宁、深圳省（市）地方税务局：
2007年以来，各地按照税务总局房地产税收一体化管理和《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）的要求，针对一些地区房屋买卖双方通过订立虚假合同低报成交价格、不如实申报缴纳有关税收的问题，建立了房屋交易最低计税价格管理制度，加强了房屋交易计税价格管理。为深化房地产税收一体化管理工作，夯实交易环节税收征管基础，进一步提高计税价格管理水平，税务总局决定，先在北京、重庆、青岛、深圳、南京、杭州、丹东等城市开展应用评税技术核定计税价格工作，并提出以下工作意见：
一、指导思想
根据《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国契税暂行条例》的有关规定，对于房地产交易中纳税人申报的计税依据明显低于市场价格并且无正当理由的，参照市场价格核定计税价格，逐步将房地产评税技术应用到计税价格的核定工作中，增强核定工作的科学性和权威性，同时在实践中检验评税技术，推动相关税收改革。
二、总体思路
按照房地产评税原理，在测算房地产基准价格和价格影响因素修正系数的工作基础上，开发计税价格核定模块（以下简称“核定模块”），建立房地产交易计税价格核定应用功能，并将其应用到实际征管工作中核定计税价格，用核定结果与纳税人申报价格相比较，按照孰高原则确定计税价格，征收交易环节各项税收。在核定功能的应用过程中，通过定期评测核定效果，及时调整基准价格和价格影响因素修正系数，调整完善核定模块。同时，以公平、简便、有效化解征纳矛盾为原则，在现行税收法律法规框架下，制定适合本地情况的争议处理办法。
三、工作内容
（一）建立房地产交易计税价格核定应用功能
开展此项工作的城市，应根据本地情况选择核定模块的建立方式。首先应考虑利用现有的系统资源：可移植使用现有评税系统中的模块，也可以根据评税原理，完善现有契税征管系统中的相应模块。不具备利用现有系统资源条件的，应根据评税原理重新设计核定模块，核定模块的模型与评税系统的模型间应存在对应关系。
1.移植使用现有评税系统中的模块
已开发评税系统的城市，可直接将评税系统中的评税模块移植应用到征管系统作为核定模块；或者以评税系统为基础，修改相关参数，简化数学模型，形成新的核定模块。
2.根据评税原理，完善现有契税征管系统中的模块
在契税征管系统中已开发应用核定模块的城市，应根据评税原理完善核定模块。
3.以上条件均不具备的城市，可根据评税原理，重新设计核定模块。具体步骤为：
（1）抽样采集数据信息
采集覆盖本地各个区域的房地产数据信息，数据来源包括：从国土、房管等部门取得信息、在税收征管中取得信息、从房地产中介机构取得信息等。采集大批量房地产信息存在困难的，可分区域抽样取得信息。
（2）测算基准价格和价格影响因素修正系数
根据采集数据中的房地产价格构成情况，应用市场比较法原理，将数据分片区、分类别进行整理，测算分片区、分类别房地产基准价格及价格影响因素修正系数。
（3）开发核定模块
以方便征管为原则，按照税务总局规定的有关数据存储、传输标准，应用评税原理开发设计核定模块。
（二）运行、完善房地产交易计税价格核定应用功能
1.试运行核定应用功能
选择部分交易环节税收征收窗口进行核定应用功能的试运行工作，用核定模块核定的价格作为参考计税价格，征收交易环节各项税收。
2.测评核定效果
（1）设置检测指标。选择能够对核定模块的核定结果进行量化评价和分析的检测指标，如：纳税人对于核定结果的投诉量，核定结果与市场交易价格的偏离值等。
（2）采集标准数据。采集房地产成交案例作为检测的标准数据，各地可以根据本地情况确定数据采集量，但每个片区的标准数据一般应不少于5例。标准数据可来源于：房地产市场一手房价格，中介机构提供的二手房成交价格，房地产交易信息网发布的一手、二手房交易价格信息等。
（3）检测核定结果。根据征管人员的反馈意见、纳税人对于核定结果的投诉量及个案的调整数量，确定核定模块的适用性；根据核定结果与市场价格水平的偏离程度，确定基准价格及价格影响因素修正系数设置的合理性。具体检测标准暂由各地根据市场状况和征管实际情况确定。
3.调整完善核定应用功能
根据核定应用功能试运行中发现的问题，适时调整基准价格及价格影响因素修正系数，并对核定模块中的数学模型进行调整。
（三）制定计税价格争议解决机制
按照公平、简便、有效化解征纳矛盾的原则，在现行税收法律法规框架下，制定适合本地情况的争议处理办法，建立争议解决机制：
1.履行事前告知程序。在纳税人申报前，应向纳税人告知虚假申报所需承担的法律责任及相应处罚标准。
2.纳税人对核定价格持有异议的，各地根据本地情况探索解决方式，如可采取：由征收机关指定具有公信力及资质等级的评估机构进行评估，参考评估结果，确定计税价格；由征收机关成立争议处理小组，派人员（两人以上）实地勘察房产情况，根据查看情况参照计算机核定价格，酌情确定计税价格；从银行等相关部门获取房产交易的资金往来记录作为计税依据等方式。
（四）正式运行核定应用功能
核定应用功能的各项检测指标达到标准后，在各交易环节税收征收窗口正式应用核定功能进行计税价格的核定工作。用核定价格与纳税人申报价格进行比较，按照孰高原则，取较大值为计税价格，征收交易环节各项税收。根据核定应用功能实际运行中出现的问题，定期调整核定模块的数学模型。
设有评税部门的，征管部门应将核定应用功能的运行及调整情况，定期向评税部门反馈，提出调整完善评税系统的建议，以便及时研究评税系统模型的调整方案。（工作流程图见附件1）
四、工作要求
（一）加强组织领导，制定工作方案。开展此项工作的各城市要高度重视此项工作，加强组织领导，配备专门人员，明确工作责任，保障工作的顺利实施。要尽快制定本地具体的工作方案，明确工作范围、工作内容、工作步骤、工作进度安排、工作流程、人员组织和经费预算等。
（二）加强部门配合，广泛采集信息。开展此项工作城市的财政、税务征收部门之间应加强工作沟通，协调好与国土、房管、建设等部门的关系，既要取得相关部门工作上的支持配合，又要主动工作。要广泛收集房地产信息，一方面，建立从国土、房管以及中介机构等部门取得信息的固定信息渠道；另一方面，在税收征管中积累信息，为核定模块提供数据支持。
（三）做好内部协调，建立沟通机制。设有评税部门的，税收征管部门和评税部门要建立信息沟通机制。对于征管中出现的价格评估问题，评税部门应提供评税技术支持；对于核定模块的调整修正情况，税收征管部门要向评税部门及时反馈。
（四）及时总结经验，定期报告情况。自2008年7月1日起，开展此项工作的各城市每季度初10日前要向总局书面报告工作进展情况。首次报告材料中应附送本地区工作方案。（报告内容提纲见附件2）
附件：1.应用评税技术核定房地产交易计税价格工作流程图（略）
2.关于应用评税技术核定房地产交易计税价格工作情况的报告提纲（略）
国家税务总局
二○○八年四月八日
论金融法的“生态化”与“生态化”的金融法
罗亚海
摘要：货币乘数作用使得金融法成为经济的发展中的重要杠杆，因而金融法的发展只有具有了生态化的理念后才能更好的发挥法的利益表达的功能。并在洞悉金融生态化的经由之后，才能实现“生态化”金融法的涅磐。
关键词：银行法 金融生态环境 金融法生态化 生态化金融法
金融服务能够有效的引导资源的流动方向，金融的“生态化”理念要求金融的服务要对具有良好环境表现的企业或项目倾斜，这就是金融法“生态化”的端由。金融生态化的发展通过对贷款人施加影响的方式，让其考虑其金融决策的环境影响，重视可持续发展的促进作用，实现绿色金融的必然趋势。当金融生态化理念成为金融立法表达利益的基本原则之后，“生态化”金融法态势的实现就是一个水到渠成的结果。
一、金融法的“生态化”与“生态化”的金融法的基本涵盖
（一)金融法的“生态化”和“生态化”的金融法
金融法的“生态化”和“生态化”的金融法是一个过程与结果的关系，生态化的金融法要求金融的立法过程中要有生态利益的表达，通过这种表达来达到促进社会可持续发展目标的实现。而这种可持续发展的理念成为金融法立法理念组成因素以后，就会促进金融法生态化的发展，而这种发展的最终结果就是“生态化”金融法目标的实现。“生态化”金融法的实现要充分的遵循以下理念：
(一) 金融法要有促进经济发展的理念
经济发展不仅要关注经济增长这个量的因素，同时注重量的程度。“经济发展”的丰富涵义应该囊括可持续发展的理念。在环境危机日益频发的今天，经济发展要充分关注环境建设，经济的发展应该是可持续的发展。传统经济增长模式被“低消耗、高效益、可持续发展”的新增长模式取代的过程就是金融法实现经济增长需要，逐渐生态化的过程。金融法的生态化理念，就是要实现实质意义的经济法的发展。
(二) “生态化”的金融法要着眼投资者整体的利益
信息披露制度、银行保密制度和存款保险制度等制度都是金融立法用来保护投资者利益的重要措施。由于金融业的投资者具有广泛性和不特定性，每个社众公众都有可能成为金融投资者，作为金融法基本原则的保护投资者利益就不能仅仅局限于保护投资者的个人利益、局部利益，而是着眼保护投资者的社会利益、整体利益。投资者的融出资金应用来增进包括投资者在内的整个社会的福利，用来增进和改善投资者的环境权益。英国通过不断进行公司法律评议，引进董事会主要董事“环境责任”的做法就很值得金融立法借鉴。金融法“道德的环境的”责任就是投资者整体利益的尊重使然。
(三) 金融法“生态化”要充分借鉴国际立法的宝贵经验
国际社会逐渐认识到金融业在环境保护中有着重要的基础作用。1992年，在联合国环境与发展大会上，联合国环境署推出了《银行界关于环境与可持续发展的声明》（以下简称《声明》） 就是最好的例证。175个金融机构在《声明》上签了字 的事实也足以说明金融法生态化的共识程度。随着1995年《联合国环境署保险业环境举措》（以下简称《举措》）的出台。到1999年3月，代表26个国家的85家公司在该《举措》上签了字 。金融法生态化的进程有了很大的发展，中国的金融法生态化过程要充分的借鉴既有的宝贵经验。
二、我国金融法“生态化”的障碍
（一）金融法制环境不完善，金融债权缺乏保护
在影响金融生态建设因素中，最重要的就是法律环境因素。而我国法制建设环境中就存在诸多的仍问题，“法律行政化”的问题，守法主体法律认知程度低的问题，金融生态化理念的淡薄等等，都会带来金融债权的漠视，原因就是“法律所以能见效，全靠民众的支持。”[ 亚理士多德《政治学》，商务印书馆1965年版第81页。]充满全新理念的《合作金融法》建设将成为金融法态化过程中最重要的一步。
（二）信用管理滞后，征信体系不够健全
诚信环境的缺失是阻碍金融生态环境恶化的直接原因。社会诚信意识和公众金融风险意识淡薄， 不仅是“贷款就是纯利润”的观念仍然流行，通过各种手段逃废金融债务，借贷不还的现象也仍然存在。私营个体企业财务制度不健全 对自然人真实借贷情况难以掌握，金融机构缺乏正常获取和检索企业和个人信用信息的渠道，信息不对称、贷前调查难的问题客观存在。道德风险的不可预见性和对后续贷款的有力影响，对金融法生态生态化造成很大的冲击。有效的信用激励制度缺乏，企业和个人缺乏守信的动力，信贷政策上的优惠量化难、条件不明确，标准难以操作等都大大的影响金融法“生态化”的进程。
（三）信息披露的失真造成银企关系异化
企业财务制度极不健全，做假账、提供虚假会计信息，使得金融机构难以掌握企业执行国家会计和审计准则的真实情况和企业运行的真实质态，信息不对称、贷前调查难的问题客观存在，给信贷留下了风险隐患。在金融同业竞争日益加剧的今天，金融机构为谋求资金使用出路，竞相降低贷款门槛甚至违规操作的后果，给金融行业自律和合规经营带来挑战。如斯风险的规避仰仗“生态化”金融法的建设进程。银行业在争抢存款份额，加剧金融部门之间发展极不均衡，非正规金融活动的不规范存在，而且造成信贷投放与发展资金需求不相称，形成了金融机构贷款风险的高度集中。生态化金融法科学理念的缺失最终将导致金融机构贷款在某些行业、产业、项目上的沉淀和损失，实现“法律的内部力量推动”[ 张宏生《西方法律思想史》，第369页。]。反过来又对金融生态建设产生极为不利的影响。
（四）行政公权的不正当行使将直接破坏金融业务的“生态化”倾向
目前，我国普遍存在行政力量介入和干预金融的现象，影响了金融机构正常业务的开展。行政力量介入金融有的是间接的，采取提供政府担保等不正规方式，有的是直接强行与金融机构发生借贷关系，使得原本有限的资金创造出现断层，不利于金融业的正常发展。如何抵制不论是“滥用”还是“不作为”公权影响，实现金融法的生态自由，将是法制生态化的今天必须面对的一个课题。
三、“生态化”金融法的经由
（一）强化法制环境建设，构建生态金融法的制度基础
完善的法律制度是优化金融生态环境的最有力的力保障，因此，必须大力加强法制建设，完善金融生态的制度基础。加强经济金融建设，尽快修订完善相关的法律法规。在《商业银行法》的基础上，针对我国金融的实际状况，尽快出台《合作金融法》。在处理和协调经济金融事务中要真正做到有法必依，执法必严，地方政府要自觉克服地方保护主义，大力支持司法公正，保障政府信用，杜绝不应有的行政干预。加大对失信行为的惩戒，提高失信者的违约成本。依法制止和打击各种逃债、赖债、废债、骗债、恶意欠息等失信行为，维护守信者的合法权益，增强法律的威慑力。积极加强区域内信贷、保险等金融市场的建设。
（二）加快社会生态诚信制度建设，改善信用环境
加快社会诚信制度建设，建立正向激励和逆向惩戒机制，促进银企融资“生态化”的良性循环。通过金融生态信用等级制度建设，在信贷支持上根据信用等级而疏远有别。通过媒体监督，实施停止贷款、停止开户、停止结算等措施建立，保障信用制度的良好运行。以信用档案为基础建立信贷信息系统，并通过行间信息共享的方式，帮张资金放得出，收得回，周转快，有效益的良好循环。银行业自身经营管理水平的改善，人员素质的提高，避免社会信用制度建设中的民事权益侵害，从借与贷的方面保障信用制度的功能发挥，和谐的借贷关系就是金融法生态化的最有力的保障措施。
（三）构筑生态化的信息平台，实现金融生态良性交换
制定适合我国国情的高标准的审计、会计、信息披露标准，加强对企业的监管力度，督促各类企业严格执行财务会计制度，依法强化企业信息披露的真实性；深化中介机构改革，加快各类中介机构与司法、工商、税务、国土、房产等主管部门的“脱钩”，实行市场化、企业化运作，形成中介机构市场竞争机制；引导和鼓励会计、审计、律师等各类事务所以及动产、不动产评估和企业价值评估等中介机构发展，积极引进国内外资信等级高的大型中介服务机构，促进中介服务水平的提高；加强中介服务市场监管，依法制定和严格执行中介服务从业标准与资格，坚决打击虚假中介行为。充分发挥行业组织的自律作用，强化从业人员的职业道德规范，提高中介机构的专业化服务水平和诚信水平。规范企业破产改制行为，对经营不善的企业依法进行破产，同时坚决防止虚假破产行为。
（四）实现经济金融同步、加强金融风险防范、杜绝行政干预、促进金融立法发展
地方政府在指导地方经济发展过程中，要结合国家产业政策，从资源、人才、地理、区位、文化等方面深入研究本地区的比较优势。经常性地对经济运行环节进行梳理，对各类有悖于市场原则的体制、机制和制度及时予以废止，努力培育市场经济氛围。金融部门要注意加强对金融生态环境的前瞻性研究和运用，大力提高市场研发能力，结合本地金融实际需求大力创新信贷业务工具，为不同类型客户提供具有针对性、差别化的金融服务。进一步完善资金定价机制和授权授信制度，依据企业资信状况和风险大小合理确定贷款利率。充分利用金融生态建设成果，适时调整内部评级。对失信客户在信贷、开户、结算等方面采取相应惩戒措施，让失信者付出应有代价。对金融生态环境好的地区和信用客户加大授权授信，利用资金统筹运用优势，集中信贷资金向金融生态环境好的地区集聚，充分发挥正向激励功能，更好地引导金融生态环境较差地区加快向良性生态转化。金融机构内部要建立健全有效的激励机制与约束机制，实行贷款发放量与工资收入挂钩考核“优秀信贷员”评比表彰、信贷风险经济补偿，充分调动信贷人员放贷积极性，切实解决惜贷、惧贷问题。
金融生态环境对增加信贷投入、促进经济可持续发展具有的重要意义。主动地改善金融生态环境，各级政府应积极转变职能，规范政府信用行为，通过完善地方法律法规、健全信用管理体系，做好对市场主体的各项社会服务；切实从促进经济金融协调发展的角度出发，将金融视作一种产业来扶持，正确处理银政企三方面利益的均衡关系，防止地方保护行为破坏金融生态；健全制度、划分职责，建立以当地政府为领导，工商、税务、财政、公安、检察、法院、金融机构、新闻媒体等相关部门分工负责、相互配合的工作体系，从制度、体制和机制上为改善金融生态环境提供保障。
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