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关于住宅建筑架空层使用及住宅高度限制的暂行规定

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 18:25:14  浏览:9993   来源:法律资料网
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关于住宅建筑架空层使用及住宅高度限制的暂行规定

福建省福州市人民政府


关于住宅建筑架空层使用及住宅高度限制的暂行规定

榕政综[2004]121号

福州市人民政府印发《关于住宅建筑架空层使用及住宅高度限制的暂行规定》的通知
榕政综〔2004〕121号
各区人民政府,琅岐经济区管委会,市直各有关部门:
《关于住宅建筑架空层使用及住宅高度限制的暂行规定》已经市政府常务会议研究同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。


福州市人民政府
二○○四年五月二十日



关于住宅建筑架空层使用及住宅高度限制的暂行规定

为了规范城市住宅建筑架空层使用的管理,提高城市居住环境质量,对住宅建筑架空层使用及住宅高度限制作如下规定:
一、住宅建筑架空层作为公共开放空间,在满足以下条件时,其建筑面积单列,不计算容积率:
1、住宅建筑底层架空公共开放空间仅作为住宅小区优化环境,提高居民生活品质的休闲绿化公共场所,不作为经营性项目使用。
2、住宅建筑底层做为公共开放空间使用时,除了电梯、楼梯、门厅、门卫、信报间等必要设备使用空间外,应全部架空,不得围合,不得增设夹层。
3、住宅建筑底层批准作为公共开放空间使用的,建筑层高原则上不小于3.9米,不高于5.0米,该部分计入层数,其高度计入计算建筑间距的建筑高度。该部分不作为共有建筑面积分摊给业主,也不确权给房地产开发建设单位。

规划行政管理部门作出有关住宅建筑架空层作为公共开放空间使用的规划用地许可时,应在《建设用地规划许可证》中明示规定,该架空层部位只作为休闲、绿化等公共场所使用,不得围合,不得改变功能挪作它用。
二、住宅建筑架空层经规划许可建设机动车停车位,应在确保小区公共车位数量符合规定的前提下,方可建设专用停车位,并按商品房性质进行销售。专用停车位以住宅折算楼面地价的80%并结合其建筑面积,核算成招标、拍卖或挂牌方式出让有关土地的底价或应缴交的土地出让金。规划行政管理部门根据用地性质和居住小区建设标准,确定建筑底层架空部分的出售专用机动车停车位和居住小区公共机动车停车位的比例。地面室外停车位不得出售。

住宅建筑架空层用做居住小区公共停车位及停非机动车、摩托车,该部分不得确权、不得分割出售,归小区全体业主公共使用。

三、根据以上规定,房地产开发建设单位出售给小区业主的架空层机动车专用停车位,业主要求申请办理产权登记手续的,且已办理了统一标识,可予办理《房屋所有权证》,产权人凭《房屋所有权证》到国土资源部门办理《国有土地使用证》。
四、考虑南方地区气候特点,允许住宅建筑底层架空层层高2.4米~2.5米、住宅建筑层高2.7米~2.8米的多层住宅建筑不设置电梯。
五、本规定适用于鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区及琅岐经济区内以出让方式取得土地使用权的住宅建筑的建设管理行为,并自颁布之日起施行。本规定施行前,《建设用地规划许可证》已经批准的不按本规定执行。




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赠与合同是典型的无偿合同,无偿性是赠与合同最本质的特征。无偿性特征下,赠与人的责任具有一定的独特之处。

违约责任的范围和

形式受到严格限制

赠与合同生效后,赠与人应当履行转移赠与财产的义务。但基于赠与合同的无偿性,合同法第一百八十六条第一款又赋予赠与人任意撤销权。赠与人一旦行使任意撤销权,就可以消灭赠与合同的拘束力,从而不再受赠与合同约束。所以,在赠与人行使任意撤销权的情形下,不发生赠与人的违约责任问题。

但是,具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同以及经过公证的赠与合同,赠与人不享有任意撤销权,赠与人不履行赠与合同同样应当承担违约责任。只是在无偿性特征下,其违约责任不同于双务有偿合同中的违约责任。合同法第一百八十八条规定,具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与,赠与人不交付赠与财产的,受赠人可以要求交付。可见,法律规定赠与人承担违约责任的方式是继续履行;如果赠与人拒绝履行,应该赔偿受赠人的损失。除此之外,受赠人不能要求赠与人承担其他违约责任,如支付违约金、逾期利息以及修理、更换等。所以,赠与人承担的违约责任应仅限于继续履行和赔偿损失两种方式。

缔约过失责任具有特殊构成要件

赠与合同同样存在缔约过失的问题,但缔约过失责任毕竟是针对双务有偿合同设计的,作为单务无偿的赠与合同,赠与人在缔约之际并不享有任何利益,所以赠与合同的缔约过失责任应该区别于有偿合同。一是归责要件上的特殊要求。有偿合同中的缔约过失责任只强调一方当事人的故意或过失。但赠与合同中,必须强调赠与人和受赠人两个方面的“同时存在”,才构成缔约过失。从赠与人方面来说,主要是不当地行使任意撤销权,表现为赠与人知道或者应当知道受赠人依据对赠与的信赖而作为或者不作为的情况下,若赠与人准备撤销赠与,对于可能给受赠人造成的损失持放任态度;知道或应当知道受赠人的信赖行为后,由于过失未能采取有效措施予以补救,未履行对受赠人的协助、照顾、通知、保护的诚信义务等。从受赠人方面来说,受赠人必须是善意且无过失的。赠与合同中,受赠人请求信赖利益赔偿的一个前提就是“善意”,即受赠人只有在善意无过失的情况下的损害才是法律救济的对象。二是信赖利益赔偿的范围限制。赠与的无偿性决定了赠与人在赔偿受赠人信赖利益损失时,应当受到必要的限制即信赖利益的损失应当以实际损失为准;由于是信赖利益的赔偿而不是履行利益的赔偿,赠与人赔偿的数额不得超过履行赠与合同的利益,否则对赠与人不公平。

损害赔偿责任的生存空间受到挤压

合同法第一百八十九条规定,因赠与人故意或重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的,赠与人应承担损害赔偿责任。多数学者认为,赠与人完全可以通过第一百八十六条的任意撤销权使第一百八十九条的损害赔偿责任落空。笔者认为,赠与人任意撤销权不会消灭其损害赔偿责任的存在,只是使赠与人损害赔偿责任的生存空间受到一定程度的挤压。第一百八十九条的损害赔偿责任在任意撤销权的限制下仍有两个生存空间:一是具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,赠与人应当按照约定履行义务,不得行使任意撤销权。除非发生第一百九十五条的穷困抗辩权,赠与人由于故意或者重大过失致使赠与财产毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。另一个是按照第一百九十二条第二款的规定,赠与人自知道或者应当知道撤销原因之日起1年内怠于行使任意撤销权,行使任意撤销权的除斥期间归于消灭,赠与人由于故意或者重大过失致使赠与财产毁损、灭失的,也应当承担损害赔偿责任。

与此同时,赠与人损害赔偿责任的范围应该有一定的限度。一般情形下,赠与人故意或过失毁损灭失赠与财产,不发生受赠人所受损害和所失利益。只有在受赠人为接受赠与财产作必要的准备并支出必要的费用后,才产生所受损害和所失利益的问题。所以赠与人故意或重大过失造成赠与财产毁损灭失的,一般情形下不应承担赔偿责任。只有在受赠人基于信赖赠与合同的履行且为赠与合同的履行作了必要的准备并支付了必要的费用时,赠与人才应该承担损害赔偿责任,而且赔偿的额度还不应超过赠与物本身的价值。

瑕疵担保责任排除违约

责任和侵权责任的竞合

赠与合同中,一般不要求赠与人承担瑕疵担保责任,赠与的财产有瑕疵的,赠与人不承担责任。只有两种情形下存在例外:一是附义务赠与场合,赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的瑕疵担保责任;二是赠与人故意不告知赠与财产的瑕疵或保证无瑕疵的,赠与人承担瑕疵担保责任。如果受赠人因赠与财产受到人身或财产损害,符合民法通则第一百零六条第二款及第一百一十九条规定的侵权责任的构成,此时如果任由受赠人选择侵权责任寻求救济,而不考虑赠与合同的特殊性,将会使赠与合同瑕疵担保责任的特殊性规定形同虚设。所以,在赠与人未保证赠与物无瑕疵、无故意不告知赠与物有瑕疵的事实以及无附义务赠与的情况下,如果赠与物造成受赠人的人身或财产损害,受赠人只能适用合同法处理赠与物的瑕疵问题,不得选择适用民法通则或侵权法,向赠与人主张侵权责任。

与责任竞合相联系的是,赠与人的瑕疵担保责任中,如果因为赠与物的瑕疵而使受赠人的人身或财产受到损害时,如何考虑赠与人的过错,赠与人是否仅就故意或重大过失负责?对此,合同法未作规定。此加害给付的情形,基于赠与合同的无偿性,如果要求赠与人须负担起一般的故意、过失责任,显属过重。但如果受赠人无论如何不能请求损害赔偿,对受赠人又显然不利。正确的做法是类推适用合同法第一百八十九条的规定,减轻赠与人的责任,而非完全免除其责任,只有在赠与人有故意或重大过失的情形下,才应该就该赠与物所造成的损害负其责任。这也是无偿性特征下赠与合同的特殊性所致,如果允许选择适用侵权法,则不会考虑赠与合同的特殊性而完全按照侵权法判断赠与人承担责任的过错,就会背离赠与合同的无偿性特征。


(作者单位:最高人民法院)


民营企业如何应对行政处罚


北京德恒(成都)律师事务所彭育波律师
联系电话:18981834912,18581834912


作为中国的民营企业,不论在地位上还是待遇上,均无法与央企、国企、外企相比,并且民营企业家更多是白手起家,缺乏必要的社会背景与地位,所以在中国这个具有社会主义特色的法律制度下,难免在遇到行政处罚时乱了阵脚,从而病急乱投医,大多选择私了,助长了一些具有行政处罚权的行政机关肆意妄为的办事态度与想法。笔者曾分别以企业法务、律师的身份参与处理了多起行政处罚案件,并最终比较圆满的解决下来,因此总结了一些自己的经验与做法:
一、 搞清楚处罚的依据:
一般民营企业在得知自己被行政机关处罚后,马上就开始慌神,特别是下面的办事人员,由于对法律知识与社会经验的积累不足,在面对行政机关作出行政处罚时,心慌,没有任何应对的措施,旋即想到的就是私了。但是,大多企业都忽视了一个问题,就是这些行政机关是以什么理由对你企业作出处罚的,这些处罚理由是否在法律赋予其处罚权的范围内,是否在处罚程序上合法?
笔者曾经遇到这样一件行政处罚的案件:一名自称是辖区内的税务专管员到其铺面查税,直接从其柜台中将所有账本收走,没有留下任何的书面手续,并称将被处以5万元的罚款,同时留下自己的手机号,告知要私了可以在周六下午某茶楼内见面。企业慌神了,以为真要被处罚5万元。于是电话咨询应该怎么做。
之后,我连续提出了几个在行政处罚程序上有瑕疵的地方,(1):行政处罚一般都是两名工作人员一并参与,不可能存在只有一人就可以执法的情况;(2):没有主动出示过工作证件;(3):收走的所有账本没有开具相应的扣押文书;(4):告知处罚金额时没有相应的文书,并且没有任何法律依据;(5):行政处罚一般都在办公场所进行,不可能在休息日的,并且是在某个茶楼解决,基于如上瑕疵,我向这家企业建议,可能是遇到了骗子或者是这名工作人员想赚外快了,如果是骗子,那么报警即可;如果是想赚外快,那么可以直接去税务局的纪委申诉。根据我的这种分析,最终这家企业通过正当途径圆满解决此事,并且没有遭受任何行政处罚。
其实笔者想说明的是:在面临行政机关的处罚时,首先不能自己慌了神,或者总是想通过私了解决,有一些处罚是本来可以避免的,有些处罚本来就是没有依据的。
二、 与行政处罚机关正面接触:
较多的企业,在面临处罚时,都不敢与行政机关正面接触,想的是如果我据理力争,把这些机关的人惹毛了,要加倍处罚,到时候我得不偿失。其实不然,我国的行政处罚法明文规定了:当事人有提供证据,辩解的权利,并且行政机关不得应此加倍处罚。笔者所谓的正面接触,其实包含了两个方面:1、向行政机关了解具体的处罚依据或处罚理由,得到处罚文书,2、在可能的情况下,尽可能向行政机关提出辩解。
笔者曾遇到这样一个行政处罚案件:货物所有权人将货物从A地运到B地,用的是载客的面包车,路途中被路政检查时发现,随即以非法从事道路货物运输为由,扣押了车辆及货物。司机由于缺乏相关的法律常识,没有做任何的笔录,并被要求缴纳了3万元的停车费。这家企业在咨询我时,主要向我反映车辆长期被扣留,会额外增加维修成本,是否能私了,可能也就花3万块了事,并要求我从这个方面出发提供法律意见。之后,我向他提供了这样的建议:既然是自有货物从A到B,那么根据当地对道路交通运输的有关规章与文件规定,这就不算作道路货物运输;并且,按照规定扣留的车辆是不需要缴纳停车费的;由此,我建议企业立即派人到当地交通局与执法人员正面接触,解释原因。这个案件之后由笔者介入,在向行政机关出具了相应的证据,辩解理由后,行政机关在第二天就放车放货退钱,并对执法人员的违法行为赔礼道歉。整个过程仅仅花费了2天时间。之后,我还给企业开玩笑说,这两天时间的耽搁是否符合之前你们提出的要求车辆尽快返还的要求。
由此可见,及时与行政机关正面接触是多么的重要与必要。
三、 尽快聘请律师介入案件:
在面对大额行政处罚案件时,一般企业会依托内部自身的法务专员或者其他行政人员先行处理,但是由于这些人员可能由于经验不足或者对法律知识的了解不够深刻,并不能很好的解决事情,却一再耽搁行政处罚的时限,由此可能对企业自身造成不利后果。
笔者处理过的一个案件很能说明这样的问题:一家企业产品被某地工商局查处后,通知企业解释原因,提供证据与辩解,但是企业却置之不理。一年后,这家工商局联同当地中级人民法院,到这家企业所在地强制执行了超过500%的罚金。企业这时才慌了神,却让内部的行政人员先后往返该工商局4、5次,时间耽搁了3个月之久;在处理不下来后,才想起委托律师介入。笔者介入后,虽然发现不论是工商局还是法院,在处罚与执行上都存在程序瑕疵,但是却因为过了各种诉讼、申诉时效,而不能从正当的法律途径上走下去。虽然最后仍是比较圆满的解决了这件处罚案件,但并非是以律师的身份介入解决的。由此,企业最终也意识到这点,并在之后的案件中,第一时间委托律师介入,取得了很好的效果。
另外,笔者还想提一点,虽然本文主要内容是介绍如何从法律上应对行政处罚,但是按照国内的现状,也并非要求所有的行政处罚案件都这样处理,原因之一就是企业仍需要从自身的风险承受能力及利益上加以考虑。如:行政处罚机关的部分行政处罚可以扣押货物,而如果扣押这部分货物实质对企业会造成比较大的伤害或直接影响企业的经营,那么笔者建议可以同时从法律层面与非法律层面上并行,这样可以最大程度的减少企业的损失,但是,并不建议所有的行政处罚都走非法律层面。