教育部、财政部关于印发《国家公派出国教师生活待遇管理规定》的通知
教育部、财政部
教育部、财政部关于印发《国家公派出国教师生活待遇管理规定》的通知
2005年8月31日
教财〔2005〕16号
为适应国内外情况的发展变化，结合国家公派出国教师工作和教育援外工作实际，我们制定了《国家公派出国教师生活待遇管理规定》，现印发给你们，从2005年9月1日起执行，以前有关出国教师生活待遇方面的规定同时废止。
国家公派出国教师生活待遇管理规定
第一章 总 则
第一条 为促进中外教师交流，加强国际汉语教学和教育援外工作，充分调动公派出国教师(以下简称出国教师)的积极性，进一步完善出国教师的管理，特制订本规定。
第二条 本规定适用于根据我国政府对外文化、教育交流协议和双边协议选派出国长期任教(指在国外工作二年或以上)并由中国政府提供资助的出国教师。
第二章 国外工资及补贴
第三条 出国教师在国外工作期间，根据出国教师所在单位确定的国内任教职称，按以下标准计发国外工资：
单位：美元/月
级别
职别
工资标准
一级
教授、研究员
1300
二级
副教授、副研究员
1200
三级
讲师、助理研究员
1100
四级
助教、实习研究员
1050
注：工资标准中含配偶补贴。
第四条 根据任教国的地区类别，向教师发放艰苦地区补贴。地区类别划分和艰苦地区补贴标准执行财政部制定的我国对外援助人员的艰苦地区补贴标准，二至六类地区名单详见附件。现行补贴标准为：
一类地区：无艰苦地区补贴；
二类地区：每人每月100美元；
三类地区：每人每月200美元；
四类地区：每人每月320美元；
五类地区：每人每月450美元；
六类地区：每人每月550美元。
第五条 出国教师从第二任期开始，在一、二类地区每增加一个任期或从三类以上艰苦地区任满后到一、二类地区任教，月工资增加25美元，从一、二类地区任满后到三类(含)以上艰苦地区任教，月工资增加50美元，在三类地区(含)以上艰苦地区每增加一个任期，月工资增加75美元。
第六条 经外交部、财政部批准，我国驻外使(领)馆人员享受战乱补贴的，在同一地区任教的出国教师也同时享受。发放标准和办法参照财政部、外交部有关规定和通知执行。
第七条 出国教师在外工作期间，如国外聘请方不提供工作交通工具和相关费用的，国家按以下标准提供交通补贴：
一类、二类地区：每人每月200美元；
三类以上地区：每人每月400美元。
第八条 出国教师办理居留、注册等各种手续，购置必要的家用电器、教学设备(含电脑及外设)、安装卫星接收设备及其他安置开支等，国家提供一次性工作安置费3000美元。
因特殊原因并经批准提前回国，实际任期半年(含)以内的，工作安置费为600美元；半年以上至一年(含)的，工作安置费为1200美元；一年以上至一年半(含)的，工作安置费为2000美元；一年半以上的，工作安置费为3000美元的全额补贴。如出国前已领取3000美元的，回国后退回相应部分。
第九条 出国教师在同一地点连任，国家对其第二任期提供工作安置费400美元，用于家用电器及教学设备的维修。连任期间，因特殊原因并经批准提前回国，任期不足一年的，不提供工作安置费；超过一年(含)的，工作安置费为400美元。
第十条 出国教师的国外工资和各项补贴按离境和离任教国国境之日计算。在国外任教时间不满一个月的，国外工资和各项补贴按日标准乘以实际天数计算，其中日标准按月标准除以当月一个月的实有天数计算。任教期限以教师派遣部门的通知为准。如出国教师赴任绕道或人为中途停留，耽搁到任教国的天数的工资和各项补贴则予以扣除。
第十一条 出国教师在国外死亡，其国外工资及各项补贴，从死亡之次月停发，抚恤金由出国教师所在单位按国内有关规定发放给家属。若任教国发给抚恤金或赔偿费的，应首先抵支按规定应由个人负担的医疗费用，剩余部分归其家属所有。
第三章 国外开支与收入
第十二条 实行国外工资和各项补贴后，出国教师在国外工作期间，除医疗费、国际交通费和租房费以外发生的伙食费、水电费、燃气费、取暖费、通讯费、交际费、图书资料费、交通及有关费用、雇工费、上网费、有线(卫星)电视收视费、护照签证延期费和办公用品、办公设备、家用电器、家具、灶具购置费及购买个人意外伤害险等费用均自理。
出国教师使用国家发给的工作安置费，在国外购置的一切物品归出国教师个人所有，并由出国教师按照驻在国的法律和规定自行处置。
第十三条 出国教师国外住房，按协议由国外聘用方提供的或由聘用方提供工资并按第二十六条规定由国家补不足或收入全归个人的，国家不再报销租房费用；如协议未规定且聘用方不提供住房和租房费用，则由出国教师按照驻外使领馆确定的租房费用标准，自行租房，租房费用在标准内由驻外使领馆或教育部指定驻外机构凭据实报实销，超出租房费用标准的部分由个人负担。
第十四条 驻外使领馆确定的租房费用标准，应根据教授、副教授二室一厅、建筑面积不超过80平方米，讲师、助教一室一厅、建筑面积不超过60平方米的住房标准和所在城市不带家具的房租平均水平制订，并报教育部备案。如房租水平超过或低于原定标准15%时，驻外使领馆应及时调整，并将调整标准报教育部财务司备案。
第十五条 出国教师的部分医疗费已包含在国外工资中，其在出国任教期间，所发生符合公费医疗规定的在国内购药和在驻在国或在第三国看病的挂号费、药费、检查费、治疗费、住院费以及其他属于公费医疗范围的开支，不分工资级别，一律采用分段计算、由个人和国家分别负担的办法。
(一)出国教师在一个自然年度内，医药费支出在240美元(不足一年的每月按20美元计算)及以下的，由出国教师个人负担。
(二)一年医药费支出在240—600美元的部分，出国教师个人负担30%，其余由国家报销。
(三)一年医药费支出在600—6000美元的部分，出国教师个人负担5%，其余由国家报销。
(四)一年医药费支出在6000美元以上的部分，全部由国家报销。
如聘用方给予出国教师医疗保险或医疗费报销或由聘用方提供工资并按第二十六条规定由国家补不足或收入全归个人的出国教师，国家不报销这部分人员的医疗费。
第十六条 在疟疾、登革热、霍乱、伤风、麻风病高发区任教的出国教师，预防和治疗上述疾病的药品费、医疗费和防疫费由国家全额报销。
第十七条 不属于公费医疗范围的开支(如镶牙、洗牙、购买补药发生的支出)全部由出国教师个人自理。
第十八条 出国教师在驻在国投保医疗保险的费用，按第十五条医疗分段办法计算报销。
第十九条 出国教师和配偶出国、回国及休假或探亲的国际交通费，按协议规定由聘用方提供的，国家不再报销；聘用方不予提供的，按教育部确定的最捷径路线实报实销。
第二十条 出国教师乘坐交通工具的种类由出国教师个人决定，报销的最高座位等次为飞机经济舱、火车硬卧车厢和轮船三等舱。中转途中食宿、市内交通和绕行超出确定的最捷径路线标准的国际交通费等费用由出国教师个人负担。
第二十一条 出国教师任期为三年或以上的，在国外工作满两年后可回国休假一次或到配偶学习和工作的第三国探亲一次，国际交通费按第十九条规定报销。
因教育部工作要求，出国教师临时回国或到第三国参加有关活动，其国际旅费可由国家支付。
第二十二条 出国教师在国外任教期间，其配偶可以选择随任或探亲，随任配偶可随出国教师按第二十一条规定回国休假一次。随任期间，所在单位应保留其公职。
不随任配偶在出国教师国外工作一年后，可到出国教师任教地公费探亲一次，如放弃探亲，可转给出国教师本人使用。
第二十三条 家庭所在地区不在北京的出国教师，出国前可一次领取出国费补助人民币2500元，用于家庭所在地至北京往返交通费、食宿费、市内交通费、礼品、护照签证、体检等费用。家庭在北京的出国教师，出国前可一次领取出国补助人民币1500元，用于市内交通费、礼品、护照签证、体检等费用。国家不再报销出国教师国内的任何费用(包括出国、回国和探亲休假的国内交通住宿等)。出国教师和配偶出国，原则上应按因私渠道办理出国手续，如特殊需要，经教育部批准可办理因公出国手续。
第二十四条 出国教师无论是公费回国休假或探亲，还是自费回国或到第三国休假，都应利用任教学校假期，不得影响教学工作和合同的执行，同时须经驻外使领馆批准。批准的休假或探亲期限最长不超过两个月，出国教师应严格按批准的期限休假或探亲，如未经批准或休假时间超出了批准的期限，则扣发其违规休假期间的工资和各项补贴。
第二十五条 出国教师回国休假和探亲及临时回国或到第三国是由国家报销国际交通费的或聘用方出资的，艰苦地区补贴停发，工资和其他补贴继续享受；出国教师自费回国或到第三国休假和探亲及参加有关活动，工资和各项补贴继续享受。
第二十六条 出国教师在国外期间有教学工资等收入(包括工资、各种补贴、奖金、兼课和超课时费及其他收入等)，其总收入和聘用方给予报销有关费用(国际交通费和房租费)之和等于或高于本规定所规定的工资、补贴、房租和往返国际交通费之和的，收入全部留归个人，国家不再补助和报销任何费用；如低于本规定的，不足部分由国家补足，同时个人在国内外期间所发生的一切费用均自理。
第四章 经费的管理与结算
第二十七条 出国教师经费由教育部核拨我驻外使(领)馆和教育部指定机构，出国教师经费具体核算、发放和管理由我驻外使(领)馆和教育部指定机构负责。
第二十八条 出国教师国外工资是由国家资助的，在出国前，可从国内预先领取工作安置费和不超半年的工资及补贴，亦可到达所赴国家后，凭教育部有关证明到我驻外使(领)馆或教育部指定机构预先领取工作安置费和不超过半年的工资及补贴。
第二十九条 出国教师的工资和补贴一律以美元计发，由出国教师个人兑换任教国货币并承担兑换汇率差价损溢和手续费。
第三十条 出国教师从国外聘用方获得的工资和补贴等收入是当地货币，在任期结束时有结余，且不能兑换自由外汇，可凭工资等收入单据将当地货币交给我驻外使(领)馆，按照交给时外交部规定的外汇内部比价折算美元，回国后凭使(领)馆开具的证明办理结算，但与我驻外使领馆兑换的当地货币，不得多于国外聘用方发放的工资和补贴数额的三分之二。
第三十一条 出国教师国外收入、支出的当地货币，按取得收入、发生支出当月外交部规定的内部折算率计算成美元数，回国后办理结算。
第三十二条 出国教师任期结束回国，须在回国一个月之内持有关证明材料到指定机构办理有关经费结算手续，逾期不结算者，按天扣除其应得工资和补贴的5%。
第五章 其 他
第三十三条 出国教师应邀参加任教国举办的学术会议，参会费用自理。任教期间到第三国或回国参加学术会议，须任教单位同意并报经教育部批准，同时参会费用自理。
第三十四条 出国教师自离境之日起，其国内工资、津贴和补贴停发。出国教师在国外任教期间，工龄连续计算。出国教师国外任教期间的养老和失业保险，出国教师所在单位应视同其在职并按有关规定办理。公积金可在出国教师回国后按国内有关规定补缴或缴纳。
第三十五条 国内院校和事业单位为了加强与国外院校在文化和语言上交流合作，自行向国外派遣汉语出国教师和国外单位为汉语教学在本地聘请的汉语教师，出国教师和当地教师费用，原则上由派遣单位或聘用单位解决，国家不予资助。如因特殊原因，经报教育部批准，教育部可根据公派出国待遇规定和国外向出国教师提供待遇情况提供部分经费资助。资助经费由教育部向驻外使(领)馆和教育部指定机构拨付，驻外使(领)馆和教育部指定机构根据教育部确定的月资助额按月向被资助的出国教师和当地教师发放。
第三十六条 出国教师参加国内职称评定时，其在国外期间的教学工作量按国内满教学的工作量计算；赴三类(含)以上艰苦地区工作的出国教师，在评定职称时应予以优先考虑。
第三十七条 经批准，教师参加出国选拔的差旅费，由教师所在单位按国内出差的有关规定报销。
第三十八条 出国教师任期不足二年但超出六个月(含)以上的，其工作安置费按实际任期月乘以3000美元除以二十四个月计算；任期六个月以下的出国教师，不享受工作安置费。任期不足二年的出国教师的工资、各项补贴、费用开支标准和收入处理办法，参照本规定的有关条款执行，同时不作为一个任期和不享受有关公费探亲和休假的规定。
第六章 附 则
第三十九条 本规定由教育部、财政部负责解释。
第四十条 本规定自2005年9月1日起执行。此前有关教师工资和生活待遇的规定同时废止。
国家公派出国教师二至六类国家(地区)名单
二类地区
亚洲：蒙古、印度、孟买、伊拉克、韩国、日本、文莱、印度尼西亚、巴勒斯坦、
非洲：博茨瓦纳、莱索托、纳米比亚、赞比亚、肯尼亚、津巴布韦、阿尔及利亚
欧洲：土库曼、冰岛、波兰、波黑、亚美尼亚、塔吉克斯坦、白俄罗斯、乌克兰、格鲁吉亚
美洲：巴拿马、苏里南、古巴、圣卢西亚、秘鲁、瓜亚基尔、巴兰吉亚、圣多明各
大洋洲：斐济、西萨摩亚
三类地区
亚洲：越南、老挝、柬埔寨、缅甸、斯里兰卡、尼泊尔、巴基斯坦、孟加拉、阿富汗、也门
欧洲：塞尔维亚和黑山、阿尔巴尼亚
非洲：乌干达、卢旺达、布隆迪、坦桑尼亚、莫桑比克、马达加斯加、喀麦隆、塞内加尔
大洋洲：巴布亚新几内亚、瓦努阿图、马绍尔、汤加、密克罗尼西亚
美洲：海地
四类地区
亚洲：亚丁、东帝汶
非洲：埃塞俄比亚、科摩罗、中非、尼日利亚、佛得角、安哥拉、圣多美和普林西比、刚果(布)、加蓬、杜阿拉、贝宁、多哥、加纳、科特迪瓦、利比里亚、冈比亚、刚果(金)
美洲：墨西哥、圭亚那、厄瓜多尔、哥伦比亚
大洋洲：基里巴斯、瑙鲁
五类地区
非洲：赤道几内亚、几内亚、几内亚比绍、毛里塔尼亚、尼日尔、马里、苏丹、吉布提、布基纳法索、塞拉利昂、厄立特里亚
六类地区
美洲：玻利维亚
一、研究案例与问题引入
［案例1］2009年5月5日，原告某地产公司与被告曾某签订商铺租赁合同， 约定原告在同等条件下有优先承租权，双方应在租约期满前一个月另行签订续租协议。 2010年8月13日，被告致函原告称租赁合同期满后，因其对该物业另有用途，故不再与原告续约，要求原告准时将承租的商铺交还。 同年10月20日，原告致函被告称该分行已成为原告在该地段的重要布点， 如无法续租必定给原告造成重大经济损失，根据双方订立的协议，在同等条件下原告有优先承租权， 请被告尽快将续租的具体条件书面告知等。 但被告明确表示对该物业另有用途，不再与原告续约。 原告遂起诉称被告无视原告享有优先承租权的合同约定， 在没有告知原告任何续租条件的情况下将上述物业另租他人， 导致原告被迫搬离上述物业， 另觅新址经营，经营地址变化导致原告经营损失巨大，要求被告赔偿原告为承租新场地继续经营而支付的顶手费、装修费用、安装招牌灯箱费用。
一审法院认为，原告虽然是原承租人，按合同约定在同等条件下有优先承租权， 但双方并没有按约定在租约期满前一个月另行签订续租协议。 被告作为产权人，收回涉案房屋后当然有权处分自己名下的物业， 其另行出租涉案房屋给案外人，是其行使处分的权利，原告要求被告赔偿损失，缺乏依据，一审据此驳回原告的诉讼请求。 原告不服上诉， 二审法院认为虽原告与被告约定在同等条件下有优先承租权， 双方应在租约期满前一个月另行签订续租协议， 但双方在租约期满前一个月并未签订续租协议，而是解除了房屋租赁合同，被告在此之后才将涉案房屋出租给他人, 鉴于原告已不是涉案房屋的承租人,其仍主张优先承租权缺乏事实依据, 故其认为被告的该出租行为侵犯了其的优先承租权显然是不成立的， 二审驳回原告的上诉。[1]
［案例2］广州市和平西路8号西关竹园竹升面老铺经营的是广州传统的食品竹升面， 该面铺在原址已经经营了8年，最近因为中央电视台的纪录片《舌尖上的中国》播出后，生意比以前更加红火，恰好该铺位的租赁合同又到期了， 出租人要求由原来的月租金9000元涨至18000元，承租人觉得难以承受，双方各执一词，难以调和，知名老店面临搬迁的命运。 该事件被报导后，老店的命运受到广泛的关注， 政府相关部门也积极介入， 组织双方进行调解，最终达成调解协议，老店以月租金13500元继续承租下去，得以在原址继续经营，而出租人的权益也得到了保障，实现了业主与租客利益的双赢。[2]
近年来， 出现了大量关于承租人是否享有优先承租权的纠纷， 而我国相关法律并没有对优先承租权做出相应的规定，在实际操作中，一般由出租人和承租人在租赁合同中自行约定。 而租赁关系在现实生活中又相当的复杂，如在案例1中承租人应该在何时主张优先承租权？ 出租人拒不告知续租条件是否侵犯优先承租权？ 承租人的损失应如何计算？ 在案例2中长期商业租赁是否有法定的续展权？ 如何处理法定优先承租权的争议等等，这些争议的处理与执行均不好把握。 目前司法界普遍所持有的一种观点是租赁合同是一种债权合同， 根据合同自由的原则，当已签订的租赁合同终止后，应当由双方平等协商自愿达成协议，法律不应过多的干预，否则容易侵犯出租人对租赁物的所有权， 因此承租人主张优先承租权得到法院支持的并不多。 在法律对优先承租权的规定匮乏的情况下，司法实践难以面对日益增加的纠纷，因此有必要对优先承租权的问题进行探讨。
二、优先承租权的含义及其法律性质
（一）优先承租权的含义
有较多学者认为，优先承租权的含义是：在不动产租赁关系中，原承租人在租赁合同到期后，没有违约行为出现，出租人愿意继续出租，需要续签租赁合同的情况下，原承租人对原租赁物在同等条件下拥有法定的优先续租论商业租赁的优先承租权权利,是一项法定权利，是形成权、既得权和独存权。[3]也有观点认为优先承租权可定义为承租人享有的， 在原租赁合同到期后， 请求出租人以第三人同等条件优先与其订立新租赁合同的权利，是一种优先缔约请求权，这种权利既不是物权，也不是形成权，而应当认定为约定产生的债权性权利， 该权利不具备对抗出租人物权请求权的效力，也不具备单方形成新合同关系的效力，[4]这也是目前司法界比较有共识的一种观点。 这两种观点的不同在于前一种观点认为优先承租权是一种法定的权利， 至少是一种已经物权化的权利， 而第二种观点则认为优先承租权只是债权性的约定权利。 对优先承租权性质定位的不同，将导致不同的裁判后果，如果采用第一种观点，那么上述两件案子的承租人无疑均拥有优先承租权。 而采用第二种观点， 上述案件承租人能否续租则由出租人的意志决定。 其实出租人出租房屋，在同等条件下，承租人行使优先承租权，不仅可以保护承租人的利益，而且出租人的利益也不受任何影响，这既兼顾了两者的利益，也符合立法的精神和目的， 毕竟立法的精神和目的就是要维护交易秩序的稳定，促进市场经济的发展，所以法律应规定承租人的优先承租权。
（二）优先承租权的法律性质
优先承租权属于房屋租赁权其中的一个方面， 房屋租赁权的性质在学术界一直都没有统一的观点， 学者们对此问题进行了长期的争论， 目前比较被认同的有三种观点。
第一种是债权说，这个学说是一种传统学说。 持此种观点的学者认为承租人所享有的对租赁物的占有、使用、收益权，完全是基于租赁物的交付而取得的一种债权，是一种请求权、 相对权， 并不具备对标的物独立支配的权利，在本质上符合债权的性质，“故租赁权非属物权，仍属债权”。[5]该学说认为房屋租赁权的性质是债权,而债权并不具有对抗第三人的效力,房屋租赁权如今虽出现了“物权化”的表征，但尚未达到准物权的程度，所以不能因此就颠倒主次，否定租赁权的债权本质，而仅强调其出现的物权化趋势。
第二种是物权说。 该学说从起初认为房屋租赁权因被赋予对抗力而成为近似于物权的权力，[6]发展到日本学者冈村玄治进一步认为承租人取得对租赁标的物使用收益的物权。[7]我国也有不少学者认为房屋租赁权就是对房屋的占有、使用、收益权，以及一定程度的处分权，本质上是属于物权的范畴，属于用益物权。[8]该学说虽然在学术界渊源己久，但在立法上被加以确认的国家并不多。
第三种是一种折中的观点，即债权的物权化说。 该学说认同第一种观点所坚持的房屋租赁权在本质上是一种债权，同时也吸收了第二种观点的“房屋租赁权在一定条件下具有对抗第三人的物权化效力”。 该学说认为房屋租赁权本质上为债权,但基于保护承租人之需要,而强化其效力,使其具有在一定条件下对抗第三人的物权化色彩。[9]我国台湾学者王泽鉴对此也曾经进行过阐述， 他认为民法赋予债权属性的不动产租赁权一定的物权效力， 是公权力对私权的干预， 使原本只有相对效力的债权具有了对第三人的对抗性， 赋予这种物权效力的前提是假设认为承租人在经济上处于弱势， 而达到实现双方利益平衡的目的。 同时他还指出根据物权法定的原则，租赁合同是双方当事人的合意，其并不能构成一种真正的物权。[10]该学说认为正是由于法律对房屋租赁权这一私权利的干预， 使得本来作为债权的房屋租赁权， 具有了物权的效力，使得承租人得到了优于普通债权人的保护。
根据各国的立法和法理， 承租人的租赁权既包括承租人对出租人的权利，又包括承租人对租赁物的权利，而承租人对出租人的权利毫无异议是基于合同而产生的债权，对此承租人只享有债权的请求权。 但如果将房屋租赁权全部归属于债权领域，以意思自治作为调整手段，承租人的利益显然是难以得到保障的。 承租人对租赁物的权利虽然具有物权特征， 但如果把房屋租赁权整体定位为物权，对出租人无疑也是极为不利的，也背离了租赁合同的本质，因此不能将房屋租赁权改造成物权。 正是基于对出租人、承租人双方利益平衡的考虑，将租赁权物权化，既不过多的限制出租人的所有权， 也有利于使承租人获得持续的、安全的保障，这不仅是贯彻对承租人进行保护的价值取向，也符合了物尽其用的，以实现更高的经济效率的目的。 笔者认为房屋租赁权是物权化的债权，基于其本身所具有的复合性决定了其在不同的权利上的价值取向的不同，保护方式也不相同。 优先承租权作为房屋租赁权的一个方面，其性质也是物权化了的债权，也应区分不同的情况给与不同的法律保护。
三、国内外对商业租赁优先承租权的立法现状
在英国，商业租赁由普通法调整，法院一般也会尊重当事人的约定来解决当事人之间的争议。 英国成文法中主要有两部法律对此做出了较为明确的规定，一部是1927年的《不动产租赁法》，此法的第一部分明确规定若租赁期限终止时，出租人不同意续签合约就应当补偿承租人的商誉损失；另外一部是1954年的《不动产租赁法》，这部法律在第二部分从另一方面赋予了商业经营承租人的租赁更新权。 这两部法中对商业租赁规定的目的在于解决商业租赁租期届满时，对承租人租赁权的保护和出租人恢复租赁物的占有所发生的争议。 英国普通法赋予承租人更新的权利，主要是考虑到商业租赁的承租人在租赁物所在的地点因经营所建立起来的商誉, 商业不动产租赁立法的基本原则就是不动产出租人不得从附着于承租人在不动产租赁物上所建立起来的商誉中获得利益。 根据第二部法律的规定，对承租人更新商业租赁的权利的保护是自动的，任何直接排除或协议排除这一权利的行为都是无效的。 可以看出，英国的商业承租人的更新权是法定的，出租人如果想排除这一权利，必须向法院提出排除申请。[11]
在法国，为了保护商业承租人的利益，同样也逐步建立了完善的商事租赁制度。 如法国在1926年6月30日，以法律形式确认了商事租约续展权，此后经过多次的修改、补充和完善， 最终建立了体系化的商事租赁承租人的优先承租权制度， 其构成要件为：1.合同期限不得低于9年；2.因商事用途而租赁场所；3.承租人必须是在政府相关部门登记过的商人；4.承租人应当是营业资产的所有人。 法国的商业租赁制度也赋予了商业承租人两种救济方式，即在租赁合同到期时，承租人有权选择延展租约，或者在无法实现租赁合同续展时获得补偿金， 以此来弥补承租人因场地的更换而遭受的经济损失。
目前，我国房屋租赁立法采取一体立法的模式，忽视商业租赁的特殊性， 现仍未对商业租赁承租人优先承租权作出相应规定。[12]当承租人行使优先承租权发生纠纷时，因无法可依，导致司法无法对处于弱势地位的承租人的利益进行充分的保护。 人民法院在审理优先承租权纠纷案件的时候，往往认为优先承租权是约定性权利，如果对此没有明确约定，一般都不予支持。 即使法院判决确认了房屋承租人的优先承租权， 但由于缺乏优先承租权行使的法律制度，也难以执行和形成统一的司法裁判标准。
四、建立和完善我国商业租赁优先承租权的法律思考
鉴于现在租赁权已出现物权化的趋势， 在租赁法律制度中建立商业租赁承租人的优先承租权法律制度已迫在眉睫，并宜将其定位为物权化的债权，设立专门的法律予以规范和调整， 从而实现对两种用途不同的房屋租赁当事人利益的平等保护，实现社会公正。
据此，笔者建议从“明确权利→权利行使期限（除斥期）→举证责任→法律救济”四个方面确立和完善我国商业租赁承租人的优先承租权制度。
（一）明确权利概念
首先， 应当对短期商业租赁和长期商业租赁的概念进行定性， 并在立法上明确规定长期商业租赁承租人具有优先承租权，承租人享有法定延续权，并具体规定“长期商业租赁合同到期后， 原承租人在同等条件下享有优先承租权。 出租人无正当理由不得拒绝承租人的续租请求，否则应向承租人赔偿因被拒绝续租而遭受的损失”。
长期商业租赁承租人的法定优先承租权， 必须满足以下的条件。 1.商业租赁期限必须达到5年以上。 因为5年的时间足以让商业租赁承租人所经营的商号在当地建立起一定的商誉及稳定的顾客群。 短期租赁和不定期租赁承租人不享有优先承租权， 但如果不定期租赁持续时间长达5年以上，也可以认定不定期租赁承租人享有优先承租权。[13]如本文中案例2的竹升面店，已租赁讼争商铺8年，在当地建立起一定的商誉及稳定的顾客群，应当自动享有法定优先承租权， 出租人不得拒绝其要求继续承租的请求。 2.当有第三人打算承租涉案标的物时，承租人的续租条件应当不低于该第三人，如租金上下不超过3%就应该算是同等条件，[14]同时承租人的续租条件也应符合当时当地的租赁市场情况。 3.承租人在原合同租赁期内信用良好，没有违反租赁合同的行为，但如果出租人在租赁期满前对承租人的违约行为没有提出异议， 就不能以此为由拒绝承租人优先承租的请求。 4.转租合同的承租人不享有优先承租权。 5.优先承租权不能对抗合同外善意第三人及出租人自己或者家庭的正当使用，家庭使用应当限制在出租人的直系亲属范围内。 6.承租人对因安全等原因拆除重建的房屋同样享有优先租赁的权利。
（二）明确优先承租权的期限
商业租赁承租人必须在租赁期届满前一定时间内向出租人以明示的方式提出续租要求。 如前文所述，优先承租权性质是债权的物权化， 其在一定程度上可以对抗第三人，对出租人所有权行使的作出了限制，这时也必须给承租人行使优先承租权以合理期限的限制， 以平衡双方的利益。 如果过长则会损害出租人权益，也会使承租人怠于行使权利，导致民事关系长期处于不稳定状态，违背了交易安全和效率的法律价值， 也不符合该制度的立法目的。 笔者认为可参考《最高人民法院关于适用〈民法通则〉若干问题的意见》第118条的规定，即“出租人在出卖房屋时，应提前3个月通知承租人”的规定，给予3个月时间为妥。 同时可以参考时效制度中的消灭时效予以规制，给予承租人在合同届满后行使优先承租权一个除斥期。 如果承租人超过该期间未行使优先承租权的， 优先承租权自然消灭，承租人对此负有注意义务。 如果双方对此未能达成协议， 承租人或者出租人均可以在该期间内向法院起诉， 由法院决定是双方继续租赁关系还是由出租人恢复对租赁物的占有。[15]
（三）确立举证责任的分担
优先承租权是物权化的债权， 对承租人的保护应当在公平正义的范围内， 在出租人的物权已受到限制的情况下，再要求其承担举证责任，是不公平的，会使双方利益过于失衡。 有鉴于此，当因行使优先承租权而发生纠纷时，举证责任应由承租人承担，承租人应对其是否拥有优先承租权，是否受到了侵害，行使条件是否己成就、侵害行为和损害结果之间是否存在因果关系等方面进行举证。
（四）侵害商业租赁优先承租权的法律救济
对于少于5年的短期商业租赁， 由于其优先承租权并非法定权利，所以可以由当事人在协议中约定限制使用或排除。 对于约定的优先承租权，出租人必须在合同期满前1个月内以书面的形式告知承租人续租的条件，如果承租人申请续租，但出租人拒不告知承租人续租的条件， 在原租赁合同期满后6个月内又另行出租给他人的，出租人须赔偿因违反优先承租权的约定而给原告带来的实际损失。如本文案例1，双方在合同中明确约定了优先承租权， 而且原告也在合同期满前1个月向被告提出续租的申请，被告仍拒不告知续租的条件，而是待到合同期满后把商铺另行出租给他人，这显然是侵犯原告的优先承租权， 原告可以要求被告赔偿因此所致的损失，如搬迁费等。
当承租人因出租人自用出租物而致其优先承租权不能行使时，仍应给予承租人合理的腾房时间予以救济。 同时， 为了防止出租人以虚假的自用理由来排除承租人优先承租权的行使，法律有必要做出明确的规定。 一方面规定出租人如果需要自用租赁房屋必须在合同到期前2个月提前告知承租人， 使承租人能有足够的时间选择新的经营地址； 另一方面则应规定如果出租人在租赁合同解除后6个月内并没有进行自用， 反而重新出租租赁房屋，承租人有权以出租人侵犯优先承租权为由， 要求赔偿损失。 至于损失在实践中应如何认定，笔者认为应以承租人的实际损失为限，包括搬迁和重新安置费用、重新签订合同的费用、暂时停止营业的损失等。
注释:
[1]案例资料来源广州审判网（http:∥www.gzcourt.gov.cn/），2012年5月10日访问。
[2]案例资料来源《南方日报》2012年6月15日C08版。
JJoouu r nal of Law AApppplliiccaattiioonn
[3]段丹：《房屋承租人优先权问题研究》，西南财经大学硕士论文，第6-13页。
[4]周峰、叶兰、李兴：“优先租赁权是债权性质的优先缔约权”，载《人民司法》2011年第22期。
[5]郑玉波：《民法债编各论》（上），三民书局1986年版，第200页。
[6]［日］铃木禄弥：《物权的变动与对抗》，渠涛译，社会科学文献出版社1999年版，第65页。
[7]［日］冈村玄治：“赁借权物权论”，载日本《私法》杂志第14号，第2-8页。
[8]张胜、翟小良：“房屋租赁权法律性质研究”，载《黑龙江省政法管理干部学院学报》2010年第1期。
[9]郭明瑞、王轶：《合同法新论•分则》，中国政法大学出版社1997年版，第101页。
[10]参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第六、七册），中国政法大学出版社1998年版，第186、71、78页；王泽鉴：《债法原理》，中国政法大学出版
社2001年版，第17页。 转引自董耀金、赵江涛：“论房屋租赁权的性质和保护”，载《商业时代》2011年第15期。
[11]戚兆岳：《不动产租赁法律制度研究》，法律出版社2009年版，第54、55页。
[12]优先承租权的规定多见于地方性法规，如《上海市房屋租赁条例》第38条规定“租赁期满，承租人应按期将房屋退还出租人。 出租人继续出租房屋的，在同等条件下，承租人有优先承租权”；《新疆维吾尔自治区城市房屋租赁管理规定》第22条规定：“房屋共有人或原承租人在同等条件下，对出租的房屋有优先承租权”。
[13]如《法国商法典》第L145－4、8、14条规定，商事租赁合同的期限不得少于9年，而至期限届满之 际，房屋承租人作为在 该 房屋 内 从 事 营 业 资 产之经营者，有权请求续展租约，或者请求赔偿因被拒绝续租而遭受的损害。
