“公房共居”“处分效力”“占有与物权”三个法律问题/张生贵
作者:法律资料网 时间:2024-06-21 13:57:11 浏览:8292
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要点提示：
公有住房承租人与直管公房经营管理单位订立承租协议，其他共居人的权利保护问题，一直是现实中极易发生矛盾的焦点；部分共有人对外转让共居房屋，未搬离的共居人是否有权要求确认无效？占有保护与物权保护发生冲突时，如何依照法律规定甄别法律保护顺序，本案将根据现实案例一一解答。
一、当事人的基本情况：
原告: 刘歌 原告: 王女士 原告: 刘畅 被告: 张兰 被告: 刘维
原、被之间均系家庭成员关系，三原告为一家人，被告王女士系原告刘歌之母，被告刘维系原告刘歌之胞兄。
诉争性质指向“物权保护”；
请求法院确认原告系承租公有住房“东城区美术馆后街65号楼3门105号”的共居人，依法共同享有承租公房的居住使用权；
请求确认承租人王女士未征得共有权人同意，答应被告刘维使用公有住房的行为无效；
请求判决被告将放置在105室内的物品搬走、腾空房屋；
要件事实及客观证据：
事实一：三原告系一家人，1987年以前，原告家人与被告王女士曾分户居住在“东城区大街”两间公租平房内；1988年原、被告居住的平房进行危房改造，拆迁安置方案原计划分户安置两套房屋，后由于种种原因未能分户安置，拆迁方将两家合用回迁安置在“东城区后街”一套房屋内（使用面积为55.5平米），王女士代表原告一家同公房管理部门续签承租合同。
事实二：三原告一直持续居住在承租的公房内，按期缴纳各种费用；因生活困难无力改善居住条件，原告一家人与签署公房承租协议的王女士为共同承租人，享有共居权。
事实三：被告刘维的女儿曾在此房中的一间居住过，2009年被告刘媛因结婚搬离此房，但其物品和家俱仍占用着此房，被告刘维借机换锁拟占此房，刘维辩称母亲王女士是唯一承租人，有权许可其居住使用。
事实四：诉争房总建筑面积仅有55平米，实际居住的是两户四口人，刘畅已到结婚年龄，需要公租房内的其中一间用于结婚，但刘维也在抢占，由此引发家庭矛盾。刘媛2009年结婚后搬离到其配偶家居住，刘维拟占房，刘畅用此房结婚，引发争端。
事实五：刘维从未在诉争房内居住过，1990年从外地进京后一直在外居住，有自己的房屋，以在外租房为由挤住诉争公房。
事实六：（2011）二中民终字第139号民事判决经审理查明部分确认的事实（第3页上部）：拆迁单位因房屋尚未配套，对王女士、刘歌两户采取合用安置，为王女士一家安置到上述房屋，此处对“两户合用安置”业经司法确认。
证明上述事实的证据：书证、拆迁人的证明、户口本、相关票据等六组证据。
四、值得关注的三个法律问题
法律问题一：关于“共居人”权利确认的司法依据：
北京市高级人民法院相关司法指导意见，公房承租人与共同居住的家庭均享有合法居住权，承租协议上签名的承租人以外的家庭成员是公有住房的共居人。
法律适用引述：2003年9月2日北京市高级人民法院对北京市第二中级人民法院请示的刘士奎与刘鸿宇、刘毅财产权属纠纷案的答复：经研究认为，根据《城市公有住房管理规定》以及我国公有住房租赁、拆迁、出售的相关政策，承租、购买公有住房是国家分配给职工的一种社会福利，此种福利的享受人不仅包括承租人，还包括与其共同居住的家庭成员。-----北京市高级人民法院《审判工作规范》第148页 2、请示答复（2003年9月2日）
法律问题二：关于共有权人无权单独处分的司法依据
引述法律实践资料：关于“承租人无权单独处置公有房屋使用权”司法实践：
公有房屋的承租人很多时候是家庭的代表，虽然由这个人承租，但往往该公房中有权使用的有很多人。例如拆迁安置的公房，除了承租人外，拆迁中需要安置的人口都有权使用该套公房，承租人要处置该套公房的使用权，在一些情况下就要看其他使用人的意见。如果该套房屋的共同居住人在拆迁中享有一定的既得利益，那么承租人处分使用权时就受到限制。没有征求使用人的同意，承租人就无权处分使用权，如果处分了，就会发生法律上的无权处分。
法条依据：
1、《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
2、《民法通则若干问题意见》第８９条 共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。
引述法律实践资料：根据上海市房屋租赁条例第38条二款规定，公房承租人转让承租权应事先征得在本处有本市常住户口的共同居住人的同意。因此，公房承租人处分其承租权的自由受共同居住人意思表示的限制，在未经共同居住人同意的情况下，从维护居住人生存利益角度出发，原则上应确认该转让行为无效。具体情况可分别处理，受让人未实际入住公房，未搬离公房的共同居住人有证据证明转让人未经其同意而转让该公房使用权，则该转让行为无效。----《上海高级人民法院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》沪高法民一【2004】44号 引自最高人民法院司法政策与指导案例（房地产卷）第255--256页
法律问题三：关于“占有事实”与“物权保护”顺位关系：
被告刘维曾经起诉刘畅的占有返还纠纷，经东城法院审理后，以（2011）东民初字第03635号民事判决判令刘畅给付钥匙，刘畅以原审认定事实不清，适用法律不当为由提出上诉，经二审法院审理，改变了一审认定的事实，（2011）二中民终字第13967号民事判决第3页上标第四行“对王女士、刘歌两户采取合用安置，为王女士一家安置到上述房屋内，刘维的二女儿于1999年9月搬入，刘维亦将自己的物品放入该居室内。现在的实际情况是：刘维的二女儿于2009年结婚后搬出此房，与其丈夫共居生活，刘维一直长期在外有住房，再将物品放入此房，妨害了刘畅结婚用房，此前刘维女儿的居住也仅仅是寄住，并非拆迁部门安置的法定权利。
刘媛曾经居住，结婚后搬出此房，刘媛婚前的居住，仅仅是亲属之间的寄住，并非拆迁人确定的被安置人口，其搬离此房后，腾出的房屋原告有权优先使用（参照最高人民法院审判监督指导2010年第3辑“公有住房共同居住人的认定标准”）。
刘歌一家人起诉的是“物权保护纠纷”，刘维起诉的是“占有物返还纠纷”，原有判决确定的内容是返还原物，该判决对物权保护纠纷不具既判力，“占有返还”请求权依据物权法245条规定，本案系“物权保护”请求权，适用物权法第33条、34条、35条规定。最高人民法院编著的物权法条文理解与适用（第711页），当“占有保护请求”与“物权保护请求权”发生冲突的，应当根据物权优先的原则处理。
占有保护请求权只确认的是一种占有事实的关系，占有保护请求权与物权保护请求权的效力不同，占有保护请求权不问占有背后有无占有的本权存在，直接针对占有的事实，与占有人是否有权占有无关。
占有保护请求权与物权请求保护权之间有区别，法律基础不同、功能不同，物权保护请求权是基于物权的绝对性、排他性而规定的一种防卫性请求权，其请求权基础为物权，物权请求权是物权的效力或权能的自然体现，占有保护请求权的基础是占有事实，而非基于确定的权利，不涉及占有物的权利归属问题。物权请求权的功能表现为物权园满状态的恢复，物权效力得到维护，具有终局性和确定性，占有之诉与本权之诉互不妨碍，各自独立，当占有保护请求权与物权保护请求权发生冲突时，最终应依据占有人与本权人之间的法律关系决定物的归属，即法律上的权利义务关系而非事实上的支配关系。
利益衡平及风险评估：
根据《法兰西共和国宪法》的规定，法国设立审计法院。《审计法院法》对审计法院的组成作了明确规定。审计法院由院长、庭长、审计官、一级审计官、二级审计官、一级助理审计、二级助理审计组成。审计法院共设九个法庭，各庭分工负责不同的审计事务。总检察长行使检察权，一名首席代理检察长和若干名代理检察长协助总检察长的工作。
审计法院院长职责有：（1）全面负责审计法院各项工作。首席院长在征得总检察长同意后，决定审计法院的工作组织方式、各庭分工，并根据法庭庭长的建议，制定审计法院年度工作计划。（2）主持案件的审理、顾问室、法庭联合会议、主持报告委员会和日程委员会的工作。（3）任命审计法院官员。（4）负责签署审计法院的决定和命令。（5）向有关部门通报审计法院的意见。
总检察长通过提出公诉和意见行使监督检察职责：（1）对部门、单位的监督检察。监督帐目的定期审查，如发现逾期未查，则依法处以罚款。在不侵害审计法院帐目审查权的情况下，总检察长可以向审计法院提出公诉。必要时，总检察长可以提出对公共机构会计人员处以罚款。（2）对审计法院工作的监督检察。监察审计法院各庭依法判决。根据检察机构和驻各大区审计法庭官员的汇报，就不服大区审计法院判决的案件向审计法院提出上诉，还可以上诉最高行政法院。
审计官进行审计时，有权行使审计法院的权力：（1）帐目审查权。审计官检查被审计单位的帐目，有权对拥有国家财产的组织机构或接受审计法院审查的法人机构的供应、设备、工程及建筑情况进行检查。（2）调查权。审计官拥有必需的调查权力，包括询问、了解情况、调查和鉴定。（3）索取资料权。被审计单位有义务向审计官提供文件和有关资料。审计官在审查帐目时，被审计单位应采取一切措施提供有关文件和资料，特别是款项筹集、收取、结算和支付等凭证。在利用计算机系统管理的单位，审计官有权取得所需的计算机数据、密码等。（4）处罚权。审计法院正式开庭审理案件并作出判决，并可作出处罚。
审计法院审计下列单位的公共帐目和经营活动：（1）各级政府机关、政府各部门所属的公共机构。（2）接受财政拨款的企业或机构。（3）从国家或其他接受审计法院监督的法人中享受附加税、捐助、补贴或其他财政资助的机构。（4）社会保险机构。
审计法院的审计程序程序包括：（1）报送。即驻各部门、各单位的会计人员应按时将会计报表、单据、凭证送达审计法院，审计法院普遍实行报送审计制度。（2）审计。对报来的单据、报表进行审查。（3）调查。根据审计中发现的问题，要求会计人员作出书面或口头答复，也可以向有关单位和人员就地调查。（4）写出审计报告。（5）判决。根据案情召开审计会议，进行审理、合议和投票表决。
新疆维吾尔自治区人民代表大会常务委员会地区工作委员会工作条例（修正）
新疆维吾尔自治区人大常委会
新疆维吾尔自治区人民代表大会常务委员会地区工作委员会工作条例（修正）
新疆维吾尔自治区人大常委会
（1995年1月13日新疆维吾尔自治区第八届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过 根据1997年8月7日新疆维吾尔自治区第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改〈新疆维吾尔自治区人民代表大会常务委员会地区工作委员会工作条例〉的决
定》修正 1997年8月19日起施行）
条例
第一条 为了完善人民代表大会制度，加强对地区行政公署、地区中级人民法院、人民检察院地区分院工作的监督，根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》的有关规定，结合自治区的实际，制定本条例。
第二条 新疆维吾尔自治区人民代表大会常务委员会在和田、喀什、阿克苏、吐鲁番、哈密地区设立工作委员会；新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州人民代表大会常务委员会在伊犁、塔城、阿勒泰地区设立工作委员会（以下简称地区人大工作委员会）。
地区人大工作委员会分别是自治区人民代表大会常务委员会和自治区伊犁哈萨克自治州人民代表大会常务委员会的派出机构，受其领导，向其负责并报告工作。
第三条 地区人大工作委员会由主任一人，副主任若干人，秘书长一人，委员七至十一人组成。
主任、副主任、秘书长和委员由派出机关任免。
主任、副主任、秘书长和委员不得担任地方国家行政机关、审判机关、检察机关的职务。
第四条 地区人大工作委员会按照民主集中制的原则实行集体领导。
地区人大工作委员会会议每季度至少举行一次，由主任召集，主任也可以委托副主任召集。
地区人大工作委员会主任、副主任和秘书长组成主任会议，处理委员会的日常工作。重要问题由工作委员会会议讨论决定。
第五条 地区人大工作委员会按照派出机关的授权，监督地区行政公署、地区中级人民法院、人民检察院地区分院的工作，其主要职责是：
（一）检查地区行政公署、地区中级人民法院、人民检察院地区分院对宪法、法律、法规和上级人民代表大会及其常务委员会的决议、决定在本地区的执行情况，重要情况向派出机关报告；
（二）审查批准本地区国民经济和社会发展计划、财政预算和决算；根据地区行政公署的建议，决定对本行政区域内的国民经济和社会发展计划、预算的部分变更；
（三）听取、审议地区行政公署、地区中级人民法院、人民检察院地区分院的工作报告；接待、处理人民代表和人民群众的来信来访；检查、督促有关机关、组织办理代表提出的建议、批评和意见；了解本地区由上一级人民代表大会常务委员会任命的审判人员、检察人员履行职责的情
况；
（四）对本地区行政公署、地区中级人民法院、人民检察院地区分院的不适当的决议、决定及其他规范性文件提出意见，并向派出机关报告；对本地区县级人民代表大会及其常务委员会的不适当的决议、决定及其他规范性文件提出意见，并向派出机关报告；
（五）按照派出机关准备审议的议题进行调查研究，征求在本地区的上级人民代表大会代表及有关部门的意见，及时向派出机关提供情况；
（六）联系在本地区的上级人民代表大会代表，组织代表开展活动，反映代表的意见和要求，为代表执行职务提供服务；
（七）组织在本地区的上级人民代表大会代表评议地区行政公署及其工作部门、地区中级人民法院、人民检察院地区分院的工作；受理人民群众对地区行政公署、地区中级人民法院、人民检察院地区分院及工作人员的申诉和意见；
（八）参加派出机关组织的视察、检查、调查活动，为派出机关行使职权服务；
（九）指导、支持本地区县级人民代表大会及其常务委员会和乡级人民代表大会及其主席团依法开展工作，调查了解情况，总结交流经验，培训人大干部；
（十）组织、指导本地区县、乡两级人民代表大会的换届选举工作和上级人民代表大会代表的选举工作；
（十一）负责对法律、法规草案征求意见的工作；
（十二）承办派出机关交办的其他事项。
第六条 地区人大工作委员会举行会议的时候，根据会议议题和需要，可通知地区行政公署及其有关部门、地区中级人民法院、人民检察院地区分院的负责人列席；也可以邀请在本地区的上级人民代表大会代表以及本地区县、市人民代表大会常务委员会的主任或副主任列席。
第七条 地区人大工作委员会可以与地区行政公署、地区中级人民法院、人民检察院地区分院召开负责人联席会议，互相通报重要工作情况。
第八条 地区行政公署、地区中级人民法院、人民检察院地区分院应当接受地区人大工作委员会的监督，支持其依法履行职责：
（一）规范性文件应抄送地区人大工作委员会；
（二）对地区人大工作委员会组织的代表活动，应给予支持和配合；
（三）对地区人大工作委员会提出的意见和建议，应认真研究办理，并及时报告办理结果；
（四）地区行政公署在任命各工作部门负责人前，应听取地区人大工作委员会的意见；地区中级人民法院、人民检察院地区分院在上报任免审判人员，检察人员前，应听取地区人大工作委员会的意见；
（五）召开地区性工作会议或开展有关重要活动时，应邀请地区人大工作委员会派员参加。
第九条 地区人大工作委员会根据工作需要，设立办事机构。办事机构的负责人，由地区人大工作委员会任免。
第十条 地区人大工作委员会的办公设施以及经费、交通工具等，由地区行政公署统筹解决，列入本地区的年度计划和财政预算。
第十一条 本条例自公布之日起施行。
1997年8月7日
